佳禾资本中央部委定调，楼市利好井喷，2025 年下半年所有房主，要做好准备

2025 年已然行至中场，房地产市场在历经波折后，正站在一个全新的转折点。从上半年的数据来看，全国房地产开发投资同比大幅下降 9.9%，70 个大中城市中超 75% 的城市房价环比下跌，土地出让金同比减少了三成，市场观望情绪浓厚。但进入 6 月，中央相关部门密集出台救市 “组合拳”，力度空前，一系列新措施预示着房地产市场格局将迎来重大改变。这不仅关乎房地产行业本身，更与宏观经济的稳定、民生福祉的保障等紧密相连。那么，在 2025 年下半年，中央部委究竟打出了怎样的政策 “组合拳”？这些政策又将对房地产市场产生何种深远影响？对于广大房主而言，又该如何未雨绸缪，做好相应准备呢？

房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其产业链长、涉及面广，对上下游产业的带动作用显著。从上游的钢铁、水泥、建材，到下游的家电、装修、家具等行业，房地产市场的兴衰直接关系到众多行业的发展。同时，房地产也是地方财政收入的重要来源，土地出让金、房地产相关税收等在地方财政中占据相当比重。而且，住房是民生之本，房地产市场的稳定与居民的生活质量、财富状况息息相关。然而，近年来，受多重因素影响，房地产市场持续低迷。一方面，前期房地产市场过热积累的泡沫需要时间消化，高房价超出了部分居民的承受能力，导致市场有效需求不足。

另一方面，经济增长放缓、居民收入预期下降，进一步抑制了购房需求。此外，部分房地产企业过度扩张，面临资金链紧张、债务违约等风险，影响了市场信心。在这样的背景下，稳定房地产市场成为当务之急。2025 年《政府工作报告》着重强调 “稳住楼市”，将其纳入总体要求，并提出 “更大力度促进楼市健康发展”，这种详尽的表述，凸显了稳楼市工作在当下经济布局中的关键地位。从政策导向来看，“稳住楼市股市” 的明确提出，意味着在 2025 年重点领域风险防范中，房地产风险防范被置于突出位置。房地产行业的风险对地方财政稳定、居民生活质量以及全社会消费和经济增长稳定性有着广泛影响，促使政府坚定了稳定房地产市场的决心。

政策举措：多管齐下，全面发力

金融政策：释放流动性，降低融资成本

降准注入万亿资金：5 月 7 日，央行行长潘功胜宣布降准 0.5 个百分点，这一举措为市场注入约 1 万亿元的长期流动性。降准后，商业银行可用于放贷的资金增多，一方面为房地产企业拓宽了融资渠道，缓解了部分企业资金紧张的局面，助力项目开发建设。例如，一些因资金短缺而进展缓慢的楼盘，可能会因这次降准获得新的资金支持，从而加快建设进度，早日交付给购房者。另一方面，购房者的贷款审批流程可能更加顺畅，贷款额度与利率也有望得到优化。政策利率降低 0.1 个百分点，个人住房公积金贷款利率下调 0.25 个百分点，5 月 20 日，贷款市场报价利率（LPR）也迎来调整，1 年期 LPR 和 5 年期以上 LPR 分别下调 10 个基点，降至 3.0% 和 3.5%，切实减轻了购房者的还款压力，刺激了更多有购房意愿的人群积极入市。

“白名单” 专项借款扩容：央行 “白名单” 专项借款扩容至 8.5 万亿元，有效降低了房企融资成本，带动存量房贷利率降至 3.09%。这一举措对房地产市场的稳定起到了重要作用。通过将更多符合条件的房地产企业纳入 “白名单”，给予专项借款支持，帮助企业缓解资金压力，确保项目顺利推进，降低了烂尾楼的风险，增强了购房者对房地产市场的信心。

需求端政策：松绑购房门槛，降低交易成本

首付比例大幅下降：多地积极推进需求侧政策创新，部分城市如西安将商贷首付比例统一降至 15%，不再区分首套、二套房。这一举措大大降低了购房门槛，以购买一套价值 200 万元的房屋为例，首付只需 30 万元，显著减轻了购房者的资金压力，使得更多有购房意愿但资金有限的人群能够实现购房梦想。

购房补贴与税收减免：武汉对出售旧房后购新房家庭给予 1% 增值税补助，无锡对多子女家庭发放最高 5 万元购房消费券。此外，包括契税税率下调、个人所得税免征门槛提升、土地增值税预征率降低等 “四个减免” 政策，以及超 50 个城市推出的购房补贴（如现金直补、契税返还、人才购房券等），进一步降低了购房者的交易成本。这些政策的实施，直接减轻了购房者的经济负担，提高了他们的购房能力和意愿。

供给端政策：助力企业发展，优化市场供给

专项债支持土地收储：土地市场方面，广东、四川等多省已发行专项债券用于收回闲置土地，总面积达 2900 万平方米。通过专项债收储土地，一方面可以控制土地供应节奏，避免土地市场过度供应，稳定土地价格。另一方面，也为房地产企业提供了更加优质、合规的土地资源，有助于企业合理规划项目开发，提高市场供给质量。

“不动产 REITs” 试点加速：“不动产 REITs” 试点加速推进，试点项目覆盖保障房、商业地产等领域，持有型物业年化收益率提升至 5%-7%，较传统理财收益高出 2-3 个百分点，为房企提供了新的融资渠道和发展方向。房地产企业可以通过将优质的持有型物业进行 REITs 运作，实现资产证券化，盘活存量资产，缓解资金压力，同时也为投资者提供了新的投资选择，丰富了资本市场的投资产品。

住房品质提升政策：明确标准，推动行业升级

住建部明确了 “好房子” 的开发标准，重点支持绿色建筑（节能率 65% 以上）、智能家居（覆盖率 80%）、适老化改造（无障碍设施 100% 标配）项目。2025 年 5 月 1 日正式施行的《住宅项目规范》，从空间设计、居住静谧性、智能化与可持续发展等多个维度对住宅品质进行全面升级。在智能化与可持续发展方面，新规明确要求住宅应具备一定的智能化设施，如智能安防系统、智能家居控制系统等，同时鼓励采用节能、环保的建筑材料和技术，提高住宅的能源利用效率和环境友好性。这一标准的出台，推动了房地产行业向高品质、绿色化、智能化方向发展，满足了居民日益增长的对美好生活的向往，也为房地产市场注入了新的活力。

2025 年下半年，房主需做好 7 个准备

在中央部委定调、楼市利好政策井喷的 2025 年下半年，房地产市场正经历着深刻变革，对于广大房主而言，提前做好充分准备至关重要，具体可从以下七个方面着手。

房贷利率调整，考虑优化贷款方案

6 月 15 日起，首套房贷利率下限降到 2.8%，二套降至 3.5%，刷新历史最低纪录。对于在 2021-2022 年高位上车、房贷利率普遍在 5.5% 以上的老房主来说，这是一个不可多得的优化贷款方案的时机。继续维持高利率贷款，意味着将支付高额利息，在当前低利率环境下，及时与银行沟通，通过转贷、重新协商贷款条款等方式，降低贷款利率，能有效减轻还款压力，节省大量利息支出。而对于刚需购房者，当下极有可能是利率最低点，早做购房决策并确定贷款方案，便能早享低利率红利，降低购房总成本。

关注核心区土地供应变化，评估房产价值

自然资源部下令一线城市核心区土地供应减少 15%，像北京二环内、上海浦东等黄金地段，土地愈发稀缺，“卖一块少一块”。在这种形势下，位于核心区的房产价值将进一步凸显。以北京海淀学区房、深圳南山科技园的房子为例，即便市场整体低迷，其抗跌性也极为突出。上海黄浦的一些次新房，挂牌一周就可能被抢购，甚至业主还能反价 5%。然而，远郊房的处境则截然不同，环京、环深的远郊盘以及三四线城市的房子，受人口外流、需求不足等因素影响，未来销售难度将不断加大。环京某楼盘房价从 1.8 万 /㎡跌至 8000 元 /㎡，业主想出售却难以找到买家。所以，房主需密切关注土地供应变化，准确评估自家房产价值。若持有核心区房产，可坚定持有，坐等房产增值；若持有远郊房，应尽早规划，考虑适时脱手。

棚改 2.0 推进，把握潜在机遇

2025 年棚改 2.0 全面推进，首批 100 个城市已纳入名单。对于身处核心区旧改范围内的房主而言，这可能是一次财富增值的绝佳机会。以上海杨浦某城中村为例，确定拆迁消息传出后，周边次新房一周内房价上涨 5%，有业主将老破小挂牌价从 400 万直接提到 480 万。若幸运赶上拆迁，有可能实现从 “老破小” 到 “学区房” 的置换。不过，并非所有老破小都有拆迁机会，非核心区的老破小，拆迁可能性较低。因此，住在旧改片区的房主，在卖房决策上需谨慎，先了解清楚当地拆迁规划，若有拆迁可能，可等待政策落地获取补偿款；若拆迁无望，应及时出售，避免资产贬值。同时，在购房时，也要仔细核查房屋所在区域规划，谨防陷入 “伪棚改” 陷阱，一些地方打着棚改旗号，实际只是进行微改造，补偿极少。

利用换房退税政策，实现利益最大化

6 月起，“卖旧换新” 退税政策正式执行，最高可退个税 100%，这是近年来力度最大的置换红利，但在操作过程中有诸多门道。首先，在买卖顺序上，务必先挂牌出售旧房，收到定金后再锁定新房，最后申请退税。切不可贪心先买新房，否则可能出现旧房滞销，导致资金链断裂，如武汉有位业主，先订新房后，旧房长期卖不掉，差点断供，最终只能割肉 15% 低价出售。其次，在价格谈判方面，卖旧房时，定价不宜高于同地段成交价的 9 折，快速回笼资金才是关键；购买新房时，若遇到急售房东，可大胆按挂牌价 8.5 折进行谈判，节省下来的资金足够支付装修费用。再者，在房产选择上，置换并非越大越好，核心区 90㎡左右的次新房，在保值增值和流通性方面，往往优于郊区 140㎡的房子。

应对房地产税预期，合理配置资产

虽然房地产税尚未全面开征，但一直以来都是市场关注焦点。一旦开征，持有多套房的房主将面临持有成本增加的问题。对于持有非核心区房子，如远郊别墅、文旅盘以及三四线城市房产的房主，由于这些房产本身持有成本较高、流通性差，未来若征收房地产税，无疑是雪上加霜，应尽早考虑抛售，避免成为沉重负担。而一线城市核心区的小户型、学区房等优质资产，因其租金回报率高，即便征税，也可通过提高租金将部分成本转嫁给租客，可继续持有。此外，为降低风险，房主不应将所有资产集中于房产，可将出售非核心区房子所得资金，合理配置国债、指数基金等稳健型投资产品，或者用于置换核心区优质资产，实现资产多元化配置。

提升房产品质，顺应市场趋势

随着《住宅项目规范》的正式施行以及住建部对 “好房子” 建设标准的明确，房地产市场正朝着高品质方向发展。在空间设计、居住静谧性、智能化与可持续发展等多个维度，对住宅品质提出了全面升级要求。未来，符合绿色建筑（节能率 65% 以上）、智能家居（覆盖率 80%）、适老化改造（无障碍设施 100% 标配）标准的房子，将更受市场青睐。作为房主，若有房产改造计划，可参考这些标准进行升级，提升房屋品质与竞争力。例如，安装智能安防系统、智能家居控制系统，更换节能门窗，进行适老化设施改造等。这样不仅能提高自身居住舒适度，在未来出售或出租时，也能凭借优质的房屋品质获得更高收益。

关注市场动态，灵活调整房产策略

房地产市场受政策、经济、人口等多种因素影响，变化迅速。在 2025 年下半年政策频繁调整的背景下，房主更需密切关注市场动态。关注政策走向，了解国家和地方出台的房地产相关政策，如金融政策、土地政策、税收政策等对市场的影响。关注房价走势，通过权威机构发布的数据、房产中介信息等，掌握所在城市及区域房价的涨跌情况。关注供需关系，了解当地房地产市场的库存状况、新房供应数量以及购房需求变化。根据市场动态，灵活调整房产策略。若市场上行，可考虑适时出售房产获取增值收益；若市场下行，则可选择暂时持有，等待市场回暖，或者通过优化房产品质、降低租金等方式，提高房产的吸引力与竞争力。

结语

中央部委对 2025 年房地产市场的定调以及密集出台的利好政策，为市场注入了强大信心与活力。但在市场变化过程中，机遇与挑战并存。广大房主只有深入了解政策内涵，提前做好上述七个方面的准备，才能在复杂多变的房地产市场中把握机遇，规避风险，实现自身资产的保值与增值。同时，房地产市场的稳定健康发展，也将为国民经济的持续增长、社会的和谐稳定奠定坚实基础。